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Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel ?


Wie das OLG Karlsruhe entschied (Az: 7 U 186/06), kann bei einer unwirksamen Klausel über die Übertragung der Schönheitsreparaturen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung des Mietzinses haben.

 

Sachverhalt:

 

Die im Formularmietvertrag enthaltene Klausel über laufende Schönheitsreparaturen war wegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Der BGH hat im Urteil vom 23.06.2004 (NJW 2004, 2586) entschieden, dass starre Fristenregelungen in Formularmietverträgen den Mieter unangemessen benachteiligen, da sie ihn auch mit Renovierungsverpflichtungen belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. So war es auch hier.

 

Grundsätzlich gilt:

Haben die Parteien davon abgesehen, dem Mieter die Schönheitsreparaturen vertraglich aufzubürden, sind diese gemäß § 535 BGB vom Vermieter vorzunehmen; dieser kann aber den für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Anteil in die Miete einkalkulieren.

 

Geht daher ein Mietspiegel von einer durch Mietvertrag vorgenommenen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus, enthält er keine Anteile für Schönheitsreparaturen. Verlangt in einem derartigen Fall der Vermieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der keine Werte für Schönheitsreparaturen enthält, Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist er berechtigt, zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag hinzuzurechnen (vgl. OLG Koblenz, NJW 1985, 333; LG München I NZM 2002, 945; LG Frankfurt a.M. NJW-RR 2003, 1522; Münchener Kommentar/Arzt, BGB, 4. Aufl., § 558 a Rn. 20; Hannemann/Wiegner/Flintrop, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., §§ 558 ff., Rn. 115).

 

Das gleiche muss nach Auffassung des OLG Karlsruhe gelten, wenn ein Mietwertgutachten davon ausgeht, dass die Schönheitsreparaturen entsprechend der vertraglichen Regelung auf den Mieter abgewälzt wurden.

 

Teilweise wird es für zulässig erachtet, dass ein Zuschlag auf die vereinbarte Miete bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorgenommen wird (vgl. AG Bretten, DWW 2005, 293; AG Frankfurt a.M., NJW 2005, 3294; AG Langenfeld, NZM 2006, 178; Stürzer, WuM 2004, 512; Warnecke, WuM 2006, 188; Both, WuM 2007, 3). Das Landgericht Düsseldorf vertritt dagegen im Urteil vom 18.05.2006 (NZM 2006, 657) die Auffassung, dass der Vermieter als Verwender einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel im Kompensationswege einen Zuschlag zur örtlichen Vergleichsmiete nur verlangen dürfe, wenn er zuvor dem Mieter Vertragsverhandlungen mit dem Ziel der Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturübernahme durch den Mieter angeboten habe (ebenso: Kappes, NJW 2006, 3031, 3033; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a Rn. 51; ders. NZM 2005, 931; ders. jurisPR-MietR 23/2005 Anm. 1).

 

Die Meinung, dass der Vermieter gestützt auf das Gebot der Rücksichtnahme zunächst dem Mieter die Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel anbieten muss, bevor er die Mieterhöhung verlangen kann, lehnt das OLG Karlsruhe ausdrücklich ab.

 

Leitsatz:

 

  • Ist eine der Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen.

 


Anderer Ansicht das AG Hamburg (Az: 49 C 214/07) in seinem Urteil vom 06.09.2007.

 

 

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