Anwalt im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Wie jedes Jahr bekommen die Mieter gerade zu Anfang des Jahres Post von Ihren Vermietern. Diese haben, nachdem alle Rechnungen der Versorgungsbetriebe usw. vorliegen, die Betriebskosten für das vergangene Jahr berechnet und teilen die anteiligen Kosten nun den Mietern mit.
Doch nicht alle angefallenen Kosten sind umlagefähig und auch nicht jede Betriebskostenabrechnung ist zur Zahlung fällig. Nur wenn diese Abrechnung formell ordnungsgemäß erstellt worden ist, muss der Mieter auch zahlen (siehe hierzu auch unten "generel"); hierzu hat der BGH am 14. Februar 2007 eine weitere interessante Entscheidung getroffen (Az: VIII ZR 1/06).
Leitsatz:
Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nichtumlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.
Bei der hier streitgeständlichen Betriebs- und Heizkosten Abrechnung waren durch den Verwalter bereits nichtumlagefähige Kosten in Abzug gebracht worden. Jedoch wurden diese Vorwegabzüge in der eigentlichen Abrechnung nicht bzw. nicht vollständig erklärt. Wie der BGH klarstellt, muss dem Mieter ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.
Generell gilt:
Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus ( BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler (Verrechnen/Verschreiben) können auch nach Fristablauf korrigiert werden (NJW 2005, 219 m.w.Nachw.). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.
Rechtsanwalt Boris Mattes, Rechtsanwalt im Mietrecht in Ravensburg