Schadensersatz trotz unwirksamer Schönheitsreparaturen Klausel
Eine interessante Frage im Mietrecht ist, ob der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen nicht sachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen selbst dann hat, wenn die Formularklausel bezüglich der Überwälzung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam ist und somit der Mieter die Renovierung eigentlich gar nicht durchführen musste. Hierzu hat das AG Hamburg (Urteil vom 11.09.2006, Az:644 C 248/04) nach Ansicht des Verfassers, ausführlich und juristisch überzeugend solch einen Anspruch unter gewissen Voraussetzungen bejaht:
Grundsätzlich führt eine unwirksame Klausel im Formularvertrag nur dazu, dass gar keine Schönheitsreparaturen geschuldet sind. Führt der Mieter gleichwohl die Schönheitsreparaturen durch, egal ob aus Irrtum oder anderen Gründen, so müssen diese ordnungsgemäß sein, sonst haftet er für die entstandenen Schäden (LG Hamburg, ZMR 1986, 56 f.; LG Hamburg, NJW-RR 2000, 618 f.; LG Frankfurt a.M., NZM 2001, 191, 192; AG Königstein, NZM 2000, 1181, 1182; AG Burgwedel, WuM 2005, 771).
Dies ergibt sich aus den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, denn es besteht eine allgemeine Pflicht, die Rechtsgüter des Vertragspartners nicht zu verletzen (§ 241 Abs. 2 BGB).
Probleme ergeben sich aber vor allem bei der Berechnung des konkreten Umfangs der Schadensersatzpflicht. Denn der Vermieter als Geschädigter ist gemäß § 249 Abs. 1 BGB nur so zu stellen, wie er ohne das schädigende Ereignis stünde. Es muss im Wege der Naturalrestitution als lediglich der Zustand wiederhergestellt werden, der ohne die Durchführung der Schönheitsreparaturen bestünde, so dass noch immer unter Umständen Schönheitsreparaturen vor einem Neubezug durchzuführen, bei unwirksamer Formularklausel aber auf Kosten des Vermieters. Der Vermieter als Geschädigter muss deshalb substantiiert darlegen, welche Schäden ihm durch die mangelhaften Schönheitsreparaturen zusätzlich entstanden sind.
Zuletzt: Beim Schadensersatzanspruch wegen nicht sachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen ist keine Fristsetzung gemäß § 281, 280 Abs. 3 BGB erforderlich, weil insoweit ein Schadensersatzanspruch neben der Leistung (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB) geltend gemacht wird.
Grundsätzlich führt eine unwirksame Klausel im Formularvertrag nur dazu, dass gar keine Schönheitsreparaturen geschuldet sind. Führt der Mieter gleichwohl die Schönheitsreparaturen durch, egal ob aus Irrtum oder anderen Gründen, so müssen diese ordnungsgemäß sein, sonst haftet er für die entstandenen Schäden (LG Hamburg, ZMR 1986, 56 f.; LG Hamburg, NJW-RR 2000, 618 f.; LG Frankfurt a.M., NZM 2001, 191, 192; AG Königstein, NZM 2000, 1181, 1182; AG Burgwedel, WuM 2005, 771).
Dies ergibt sich aus den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, denn es besteht eine allgemeine Pflicht, die Rechtsgüter des Vertragspartners nicht zu verletzen (§ 241 Abs. 2 BGB).
Probleme ergeben sich aber vor allem bei der Berechnung des konkreten Umfangs der Schadensersatzpflicht. Denn der Vermieter als Geschädigter ist gemäß § 249 Abs. 1 BGB nur so zu stellen, wie er ohne das schädigende Ereignis stünde. Es muss im Wege der Naturalrestitution als lediglich der Zustand wiederhergestellt werden, der ohne die Durchführung der Schönheitsreparaturen bestünde, so dass noch immer unter Umständen Schönheitsreparaturen vor einem Neubezug durchzuführen, bei unwirksamer Formularklausel aber auf Kosten des Vermieters. Der Vermieter als Geschädigter muss deshalb substantiiert darlegen, welche Schäden ihm durch die mangelhaften Schönheitsreparaturen zusätzlich entstanden sind.
Zuletzt: Beim Schadensersatzanspruch wegen nicht sachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen ist keine Fristsetzung gemäß § 281, 280 Abs. 3 BGB erforderlich, weil insoweit ein Schadensersatzanspruch neben der Leistung (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB) geltend gemacht wird.