Minderung und Kündigung wegen Mangel trotz voller Mietzahlung möglich

Auch wer in Kenntnis eines Mangels weiterhin die volle Miete zahlt, kann später noch unter Umständen fristlos kündigen oder rückwirkend wegen diesem Mangel die Miete mindern.

Hatte ein Mieter trotz eines bestehende Mangels früher anstandslos die Miete über einen Zeitraum von sechs Monaten weiter voll bezahlt, so war nach Ansicht des BGH, dass Recht des Mieters auf Minderung bezüglich dieses Mangels ausgeschlossen (Senatsurteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98 - NJW 2000, 2663).

Für nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes fällig gewordene Mieten scheidet eine analoge Anwendung des § 536b BGB , der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getreten ist, für das Wohnraummietrecht aus (BGHZ 155, 380-392), ebenso für das Gewerberaummietrecht (NZM 2005, 303). Ob und in welchem Umfang ein Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern kann, beurteilt sich ausschließlich nach § 536c BGB; dies gilt auch für Altverträge die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind. Ob der Vermieter mit solchen Nachforderungen ausgeschlossen ist, beurteilt sich somit nach den allgemeinen Voraussetzungen der Verwirkung (BGH NJW 2006, 219-220).

Nicht entschieden war bislang die Frage, ob aber das Recht zur fristlosen Kündigung ausgeschlossen sein könnte.

Mit seiner Entscheidung vom 18.10.2006 hält der 12. Senat des BGH (Az. XII ZR 33/04) an der frühere Rechtsprechung (NJW 2000, 2663) nicht länger fest und überträgt die zur Mietminderung entwickelten Grundsätze, auch auf das Recht zur außerordentliche, fristlosen Kündigung.

Mit dem Mietrechtsreformgesetz ist deshalb nach Ansicht des BGH die Grundlage für eine analoge Anwendung des § 539 BGB a.F./ § 536 b BGB entfallen.