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Mietrecht - Informationen für Mieter und Vermieter

Tipps zum Mietrecht von A bis Z

Wir haben für Sie kostenlos zu vielen mietrechtlichen Fragen und Problemen interessante und wichtige Tipps und Informationen zusammengefasst.

Unser aktuelles Thema: Keine Routinekontrollen durch den Vermieter

Der Vermieter hat kein Recht zu jederzeit und ohne Angabe von Gründen die Wohnung des Mieters zu besichtigen. Grundsätzlich muss unterschieden werden, ob im Mietvertrag eine Regelung über das Besichtigungsrecht des Vermieters getroffen wurde, oder nicht. Ist letzteres der Fall gilt folgendes:

Aufgrund des Mietvertrages hat der Mieter das Recht aus Art.14 Abs.1 GG auf ungestörten Besitz der Mietwohnung (BVerfG, WuM 1993, 377 ff.; 2004, 80 f.). Jedoch hat auch der Vermieter als Eigentümer ebenfalls ein Recht aus Art.14 GG. Besichtigungen durch den Vermieter sind deshalb unter Umständen gerechtfertigt, wenn:

ihm Mängel angezeigt oder sonst bekannt geworden sind
begründeter Anlaß zu der Annahme besteht, die Mietsache werden vernachlässigt oder vertragswidrig gebraucht
die Wohnung Kauf- oder Nachfolgemietinteressenten gezeigt werden soll
eine Besichtigung etwa zur Vorbereitung einer Klage auf Mieterhöhung erforderlich wird
Ablesung von technischen Messeinrichtungen

Zum Teil wird auch vertreten, dass selbst wenn Mängel behauptet werden, der Vermieter keinen Anspruch habe, die Wohnung und die Mängel zu besichtigen (LG Köln, Az 10 S 210/04). Allerdings verliert der Mieter nach herrschender Meinung dann sein Recht zur Mietminderung wegen dieses Mangels.

Will der Vermieter die Wohnung verkaufen, so gilt folgendes:
(siehe hierzu LG Frankfurt, NZM 2002, 696-697)

Besichtigung grundsätzlich zulässig
Vorankündigung drei Tage vorher
bei Arbeitstätigen muss die esichtigung zur angemessenen Uhrzeit wie z.B. zw. 19-20 Uhr erfolgen
max. dreimal im Monat
für 30-45 min.
Ehegatte des Vermieters als Begleiter zulässig

Streitig ist in dem Zusammenhang allerdings, ob ein Besichtigungsrecht zur Überprüfung z.B. der Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht? Hier werden beide Ansichten vertreten, wobei selbst die Befürworter ein solches Recht nur alle 1-2 Jahre zulassen.

Individualvertraglich können Vermieter und Mieter das Besichtigungsrecht ausdehnen oder einschränken. Eine zu weitgehende Besichtigungsmöglichkeit des Vermieters wäre im Rahmen der Art. 14 GG und § 242 BGB aber gegebenenfalls nicht haltbar, da das Besichtigungsrecht grundsätzlich schonend auszuüben ist. Auch in Formularklauseln kann das Besichtigungsrecht geregelt werden, es ist dann aber grundsätzlich an den §§ 305 ff BGB zu messen; eine zu weit gehende Formulieren würde die Vereinbarung deshalb gem. § 307 BGB zu Fall bringen. Eine jederzeitige oder regelmäßige Besichtigung durch den Vermieter überstrapaziert die Formularklausel jedoch nach Ansicht der Gerichte.

Ein Betretungs- und Besichtigungsrecht für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden, da er auch die Maßnahmen selbst zu dulden hätte (a majore ad minus). In Fällen von Gefahr in Verzug (z.B. Brand, Wasserrohrbruch) folgt das Betretungsrecht schon aus § 229 BGB.

Siehe hierzu ausführlich die Kommentierung im Schmidt-Futterer sowie MietRB 2004, 270 ff.

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